Immobilienbewertung nach § 198 Bewertungsgesetz

Was ist § 198 BewG?

Das Bewertungsgesetz (BewG) regelt, wie Immobilien für steuerliche Zwecke bewertet werden. Das Finanzamt ermittelt den Grundbesitzwert nach den pauschalierten Verfahren des BewG — oft liegt dieser Wert deutlich über dem tatsächlichen Marktwert.

§ 198 BewG gibt Steuerpflichtigen das Recht, dem Finanzamt durch ein Gutachten nachzuweisen, dass der tatsächliche Marktwert (gemeiner Wert) niedriger ist. In diesem Fall muss das Finanzamt den niedrigeren Wert ansetzen.

§ 198 BewG — Gesetzestext (Auszug)

„Weist der Steuerpflichtige nach, dass der gemeine Wert der wirtschaftlichen Einheit am Bewertungsstichtag niedriger ist als der nach den §§ 179, 182 bis 196 ermittelte Wert, ist der nachgewiesene niedrigere gemeine Wert anzusetzen."

Wann ist ein Gutachten nach § 198 BewG sinnvoll?

Ein Gutachten lohnt sich immer dann, wenn der vom Finanzamt festgestellte Grundbesitzwert erheblich über dem realen Marktwert liegt. Das kommt häufig vor bei:

Älteren Gebäuden mit höherem Sanierungsbedarf
Immobilien in schwächeren Lagen
Mietwohngrundstücken mit niedrigen Nettomieten
Gewerbeobjekten mit Leerstand oder Mietminderung
Erbschaft oder Schenkung von Immobilien
Grundstücken mit besonderen Lasten oder Einschränkungen

Anforderungen an das Gutachten

Damit das Finanzamt das Gutachten akzeptiert, muss es von einem qualifizierten Sachverständigen erstellt werden. Der BFH und das BMF verlangen, dass der Gutachter:

öffentlich bestellt und vereidigt ist, oder
nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditiert ist

Unsere Sachverständigen erfüllen diese Voraussetzungen vollumfänglich.

Ablauf des Gutachtenverfahrens

Anfrage und Beratung

Sie senden uns die Objektdaten. Wir prüfen kostenfrei, ob ein Gutachten in Ihrem Fall sinnvoll ist und geben eine erste Einschätzung der möglichen Steuereinsparung.

Besichtigung und Datenerhebung

Unser Sachverständiger besichtigt die Immobilie und erhebt alle wertrelevanten Merkmale — Zustand, Lage, Ausstattung, Mietverhältnisse.

Marktanalyse und Wertermittlung

Auf Basis aktueller Marktdaten und anerkannter Bewertungsverfahren (Vergleichswert, Ertragswert, Sachwert) ermitteln wir den gemeinen Wert.

Gutachten und Einreichung

Das fertige Gutachten wird Ihnen übergeben. Auf Wunsch unterstützen wir Sie bei der Einreichung beim Finanzamt und begleiten eventuelle Nachfragen.

Typische Steuereinsparungen

In der Praxis liegt der vom Finanzamt angesetzte Wert häufig 15–40 % über dem tatsächlichen Marktwert. Bei einem Erbschaftsteuer-Hebesatz von 15–30 % können sich Ersparnisse im fünf- bis sechsstelligen Bereich ergeben.